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逾期办房证之探讨

发表日期： 2008/11/20 19:42:31 阅读次数： 2737 查看权限：普通新闻

   房屋权属证书是确认权利人对房屋享有物权的法律凭证，经过登记的房地产权利人受法律保护，可以对抗权利人以外的任何主体的侵害，也可以维护房地产交易的安全。因此，近年来随着我国房地产业的迅猛发展，因迟延办理房屋产权证书引起的诉讼已成为商品房买卖合同纠纷案件中数量较多的一类，成为社会投诉热点和关注焦点。该类案件具有涉及面广、适用法律难、政策性强、审理难度大、不易调解、判后上诉率高、处理结果对社会稳定和经济发展有较大影响等特点。为正确适用法律审理此类纠纷案件，依法维护当事人的合法权益，保护房地产业的健康发展，最高人民法院于2003年4月28日颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）。《司法解释》对逾期办理房屋权属证书的责任进行了比较明确的规定。本文拟从逾期办证的原因及相应违约责任等方面作些探讨，以期对正确适用《司法解释》，审慎审理此类纠纷案件有所裨益。
     一、逾期办理房屋权属证书存在的原因及开发商在办证中的具体义务
    （一）逾期办理房屋权属证书存在的原因
     办理房屋产权证书的大致步骤为：首先，开发商要向房产登记机关提供齐全的房屋前期资料，如规划许可证、用地许可证、竣工图纸等；第二、根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并绘制图；第三、根据实际测绘的面积结果到房管局交易部门立契过户；第四、凭借买卖契约，房管局相关部门审核后装订齐备的档案并拟定、发证。从这个过程看，要把房产证如期地办理出来，开发商起主要作用，但不是开发商一家就能独立完成的。因此，有些购房者在相当长的时间内未取得产权证，存在各种各样的原因，从以上过程来看，至少存在四种原因：一是出卖人的原因，即开发商的原因，这是导致逾期办证的主要原因，实践中具体有1.土地使用手续不合法。如联建一方提供的土地使用权是划拨土地使用权，其分得的房产往往只能自用，不能直接作为商品房出售，如果按商品房出售的，其买受人无法领取房产权属证书；2.房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金。支付土地出让金是土地使用权受让人的主要义务，在受让人没有按约履行全部义务前，土地管理部门一般会限制办理土地使用权的变更手续；3.房地产开发企业违章建房。比如审批了18层实际却盖了20层，违章的部分就无法办证；4.房地产开发企业不能提供规定的资料。如因没有通过综合验收而不能提供综合验收合格的证明；5.其他原因。如房地产开发企业没有将抵押权抵除等情况也会影响房地产登记手续的办理；二是买受人的原因，例如买受人是经他人转让、抵债但未经登记的商品房等情况；三是合同关系以外的第三人的原因，例如对政府有关部门办证、测绘机构测绘结果等都没有期限的要求，相关部门工作拖延、不及时或房管局相关部门因作业繁忙而延缓了发证时间；四是不可抗力。总之，在商品房买卖合同履行中出现逾期办证的原因是复杂的，必须区分逾期办证的真正原因，只有属于商品房出卖人即开发商的原因造成逾期办证的，才能认定构成出卖人的逾期办证违约责任。
   （二）开发商在办证中的具体义务
   《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。” 此项规定可见，《城市房地产开发经营管理条例》第33条将购买人的办证义务确定为主动办证义务，而将开发商的办证义务定位为协助办证，即协助义务。因此，不能将此规定扩大解释为出卖人的权证交付义务，在实际操作中存在认定出卖人向买受人交付权证或出卖人为买受人办理权证的情况，其实为加重了出卖人的义务。实践中，出卖人即开发商承担的协助办证的具体义务有：一、初始登记的办理义务。开发商通常先完成初始登记。初始登记主要是由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件（共约计13件），并取得房屋权属登记部门的收件单；二、买受人申办产权时其所应承担的协办义务。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料（如单元测绘图纸等）的，开发商负有相应协办义务。即在购房人申请办证时，提供上述文件；三、依房管部门要求或合同约定，协助购房人递交办证资料、代缴税费；四、为实现登记办证，应当由开发商配合或履行的其他事项以及合同约定的应当由开发商承担的其他办证义务。此外，如果开发商和买受人约定由开发商为买受人向权属登记机构办理权属登记手续的，遵循当事人意思自治原则，开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受人主动办理权属证书的义务，买受人应按开发商的要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至买受人取得权属登记机构下发的权证时止。
    需要强调的是，《城市房地产开发经营管理条例》第33条将开发商的办证义务定位为协助办证，并不意味着该义务是一项附随义务，它仍是一项主合同义务。不履行该协助办证义务，导致购房人无法取得房屋所有权的，购房人可以要求开发商承担违约责任。
    二、逾期办证的违约责任
    由于经登记才产生物权变动的效力，所以登记的迟延毫无疑问会影响不动产受让人权利的实现。为了确保受让人权利早日实现，法律上将协助受让人办理产权过户登记手续规定为一种法律义务。本文所探讨的逾期办证的违约责任是指商品房买卖中，由于出卖人的原因导致产权证书不能及时办理，而应由出卖人承担的违约责任。分为办理房屋权属证书迟延的责任和办理房屋权属证书不能的责任两种责任。
   （一）办理房屋权属证书迟延的责任。
   《司法解释》第十八条做出了明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”首先，本条司法解释确定了因出卖人一方原因导致买受人未能办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任的期限，该期限一个是商品房买卖合同约定的期限，另一个就是90日内，对于起算时间又分别做了规定：预售商品房的，自房屋交付之日起算；已竣工的房屋，自商品房买卖合同签订之日起算。确定一个合理期限非常必要，要兼顾房屋买卖合同双方的利益，显然，90日的期限是参照《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”中的有关规定而确定的。其次，本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细的规定，即当事人双方有约定的，按约定的内容来办；没有约定违约金或损失难以确定的，处理的原则是按照已付购房款总额付息，参照的标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。具体实践中，应注意以下3点：
    1．逾期办证违约责任的举证责任分配规则。
    结合本文前述的逾期办理房屋权属证书存在的原因及开发商在办证中的具体义务内容，我们可以认为，开发商承担逾期办证违约责任的构成要件之一是由于开发商的原因造成的迟延，非属开发商一方原因造成的迟延，即使存在损失，开发商也不承担责任。例如，从递证到出证这段时间，主要是房管部门用于审查和办手续的时间，开发商无需控制，也别无选择；此外，递件办证主要是购房人的义务，开发商的协助递件通常是依据购房人的授权，为购房人的利益进行，因此不宜将房管部门审查办证导致的迟延归结为开发商一方的原因而要求开发商承担违约责任。同时，从另一个侧面看，开发商在办备必要文件后，对于登记办证所负的主要义务是协助和配合购房人递件办证的义务，只要开发商善尽了其协助义务，例如及时通知购房人交资料和费用，及时协助购房人将办证资料交给房管部门，提交办理房产证需要由开发商提供的资料给房管部门，即属于妥善履行其协助义务，至于房管部门用于审查和办理登记手续所花费的时间，不属于开发商负有协助义务的范围内，因此此期间出现的迟延不属于开发商的原因，开发商无需承担违约责任。针对商品房买卖中办理权证的过程，考虑到登记办证期间，开发商对登记办证各环节具有全局性的了解，对于是否存在非开发商原因的免责事由更为清楚，相对购房人而言更有举证能力，因此宜应将举证责任分配给开发商，即购房人主张开发商承担逾期办证违约责任，不需要证明是开发商一方的原因造成的迟延，而只需要证明从收楼到取得房产证这一期间超过合同约定或法律规定的办证期间，就可以推定是开发商一方的原因造成的迟延，此时，举证证明非开发商一方的原因的举证责任转移到开发商一方，由开发商举证证明在这一期间存在免责事由。这是逾期办证违约责任纠纷案件较为特殊的举证责任分配规则，即举证责任倒置给开发商，此种做法的结果是以便更好地平衡双方当事人的利益。
    2．违约金数额的调整。
    违约金是一种责任形式，首先是对守约方的补偿，其次也是对违约方的惩罚，补偿性和惩罚性可并存。商品房买卖中逾期办证违约金数额的确定，一般原则是有约定的从约定，这是合同自由原则的体现；没有约定或损失数额难以确定的，根据《司法解释》的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，决定了当事人对违约金的约定并不是绝对的，是依法可做调整的，《中华人民共和国合同法》对此已作明确规定，《司法解释》十六条 “当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”对违约金数额的确定原则、能否对违约金数额进行调整以及以何作为参照标准调整违约金作了进一步的规定。审判实践中应注意的是违约金的调整必须以当事人的申请为前提，不得依职权主动调整。同时，开发商逾期办理房地产权属证书，必然使买受人不能在预期的时间内对房屋充分行使收益和处分的权利，使买受人的利益受损，由于买受人可以各种方式补救，一般很难举证证实具体的损失额，故只要在当事人没有约定或损失数额难以确定的情况下，即可参照《司法解释》按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
    3．诉讼时效问题
    逾期办证的性质是违约行为，对逾期办证违约责任的追究，应当适用诉讼时效的规定，即《中华人民共和国民法通则》关于违约责任的诉讼时效期间以及诉讼时效期间的计算、中断、中止和延长的规定，都应当适用于逾期办证的违约责任。对于买受人要求开发商协助办理房屋所有权登记的请求，因其具有物权性质，所以不适用诉讼时效的规定。
   （二）办理房屋权属证书不能的责任
   《司法解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营理条例》第三十三条规定的办理房屋权属登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋买卖合同成立后，开发商交付房屋的义务包括两方面的内容：首先是交付房屋给买受人占有和使用；其次是将房屋所有权交付给买受人，即办理或协助办理权属证书。如果未办理登记手续，将严重影响买受人订立合同时所期待实现的利益，比如买受人无法将房屋再行转让等，买受人可以请求解除合同及赔偿损失。本条的侧重点在于无法办理，比如因土地使用手续不合法导致买受人无法办理房屋权属证书。本条司法解释规定的合同解除情形应当属于法定解除的一种，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形。在审判实践中还应注意以下问题：
    1.解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形；
    2.审慎审查房屋所有权登记是否无法办理或在合理期间内无法办理，还是可能在障碍消除后办理，应根据具体案件具体分析和认定；
    3.解除合同涉及赔偿损失的，应严格按照该条司法解释的规定，根据买受人受损害程度，酌情确定赔偿额，而不能扩大适用按购房款一倍赔偿。
    在商品房买卖合同中，逾期办理权属证书已成为较为普遍的现象。而本文探讨的对开发商此种违约责任的追究仅仅是一种事后的惩罚或对买受人的一种补救，很难从根本上去遏制此种行为的发生。事实上，政府、开发商、业主三者之间，如果任何一方出现问题，都会导致业主拿不到房证，特别是政府监管缺位容易加剧开发商的恶意欺诈。所以，相关部门应加大监管力度，完善发证途径，加之法律对逾期办证违约行为的追究，必会使商品房买卖朝着健康的方向发展，也必会使逾期办理房屋权属证书的现象得到改善。

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